真阳街道办事处，清源街道办事处，慎水乡人民政府，县开发区管委会，县政府有关部门，县直有关金融机构，住房公积金管理中心正阳管理部：

《正阳县商品房预售资金监管实施办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

2026年1月21日

正阳县商品房预售资金监管实施办法

为加强新建商品房预售资金的监督管理，确保房地产项目竣工交付，维护预售双方当事人的合法权益，促进我县房地产市场平稳健康发展，根据《驻马店市商品房预售资金监管办法(试行)》（驻政办〔2018〕119号）文件和《驻马店市住房和城乡建设局 中国人民银行驻马店中心支行 驻马店银保监分局关于转发《关于进一步规范商品房预售资金监管的工作意见》（驻建行规〔2022〕1号）文件等有关法律法规，进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，增强预售资金监管工作的可操作性，结合我县实际，特制定本办法。

一、预售资金监管范围

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在初始登记前销售，由购房人支付的购房款，包括定(订)金、保证金、预付款、首付款、一次性付款、公积金贷款、抵押(按揭)贷款等全部款项。

二、预售资金监管工作主体

正阳县住房和城乡建设局是本县商品房预售资金监管主管部门(以下简称“监管部门”),负责本办法的组织实施，承担日常管理工作，按照全市统一要求监管预售资金，并承担监管责任。

国家金融监督管理总局正阳监管支局负责指导商业银行做好监管账户管理工作，对商业银行办理的监管账户开立、变更和撤销业务进行监督，对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

签订新建商品房预售金融委托协议的资金监管银行(以下简称“监管银行”)按照《正阳县商品房预售资金监管协议书》(以下简称《监管协议》)履行商品房预售资金的监管责任，协助监管部门对商品房预售资金的使用进行监督，核实开发企业在商品房预售资金存取方面的异常行为，负责建立商品房预售资金的收存、支出台账，并进行日常管理，自觉接受监管部门、正阳金融监管支局等部门的监督。

三、预售资金监管标准

商品房预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：

（一）重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，由监管部门根据项目建设工程造价、施工合同金额、配套工程费以及不可预见费等因素综合确定。

1、重点监管资金总额＝建设工程规划许可证批准面积×核定单价＋配套工程费用（按15%核算）＋不可预见费用（按20%核算）；

2、核定单价：

多层房屋（9层以下含9层）：1800元／平方米；

高层房屋（10层以上含10层）：2400元／平方米；

精装修房屋监管资金另加1000元／平方米；

3、施工合同单方造价高于本标准的，以施工合同为准；低于本标准的，以本标准核算。核定单价以驻马店市标准定额站发布的造价信息及市场变化情况适时调整。

（二）一般监管资金是指监管账户累计入账金额超出重点监管额度的资金，可由开发企业提取和使用。

四、监管账户开设

（一）监管部门会同县金融监管支局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行需在县门户网站予以公示，公示结束与监管部门签订金融委托协议后，方可从事预售资金监管业务。监管银行业务系统应与监管系统联网，实现监管账户资金、银行按揭贷款、公积金贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。

（二）监管银行应指定专人负责预售资金监管业务，做好预售资金的收存、审核、拨付工作，并建立台账，定期与监管部门对账，发现预售资金未按时、足额存入监管账户时，应及时将相关情况书面告知监管部门，发现违规出账等问题，应立即纠正。不得给监管账户开通网银、手机银行、子账户等不可控的业务。

（三）房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管部门签订金融委托协议的商业银行,按照一个商品房预售许可申请对应一个监管账户的原则开立监管账户。监管账户应当按楼栋开立，账户名称为：房地产开发企业名称+项目名称+楼栋号+后缀（预售资金监管账户）。

（四）监管账户名称、账号应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上载明，并于商品房销售现场显著位置以及县门户网站进行公示。

五、监管账户变更

监管账户设立后，原则上不得更改。因监管银行违反相关规定、开发企业因生产经营等原因，确需变更监管银行或监管账户的，应与原监管银行达成一致意见，向监管部门申请相应监管账户的变更，重新招标选择监管银行并签订新的《监管协议》，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。监管账户变更期间，暂停办理预售资金的缴存、拨付手续。已办理商品房预售许可证的，房地产开发企业还应当办理预售许可证信息变更手续。

六、监管资金缴存

（一）开发企业在与购房人签订《商品房买卖合同》前，应将监管账户明确告知购房人，不得向购房人提供非监管账户作为购房款收款账户，不得以任何理由阻止购房人将购房款存入监管账户。开发企业凭相应的监管账户缴款回单，为购房人开具售房票据。开发企业在办理《商品房买卖合同》网签备案时，预售资金应按照要求同步存入监管账户。开发企业与监管银行签订按揭合作协议时，应约定监管账户作为按揭到账账户。

（二）购房人申请商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，监管银行和公积金管理部门应当按照贷款合同约定的时间和金额将贷款直接发放至监管账户。监管银行和公积金管理部门在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。贷款合同中约定的到账账户非监管账户的，县不动产登记机构不予办理抵押登记。《商品房买卖合同》没有加盖合同销售监管印章的，不予放贷。

（三）《商品房买卖合同》封面必须载明预售资金监管账户、商品房预售许可证号、合同编号，并加盖有商品房合同销售监管印章等有效信息，没有加盖监管印章的视为无效合同，将不能办理网签备案和不动产登记。开发公司凭《商品房买卖合同》、预售资金缴存确认单及其它相关资料到县房地产交易所办理备案手续，县不动产登记中心凭已备案的《商品房买卖合同》办理不动产登记手续。

七、监管资金使用范围

监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。有关部门对监管账户进行冻结或扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将有关情况书面告知监管部门。

八、监管资金拨付

( 一 ) 重点监管资金应当留存10%保底资金，办理不动产首次登记后，可申请使用保底资金，超出10%的重点监管资金达到节点要求后可申请使用，具体节点如下：

1、办理商品房预售许可证10日后，累计使用资金额度原则上不超过重点资金的30%；

2、主体结构完成（含二次结构完成），累计使用资金额度原则上不超过重点资金的70%；

3、水电安装、内外粉刷完毕，累计使用资金额度原则上不超过重点资金的80%；

4、门窗、电梯安装完成，外墙涂料粉刷完毕，达到验收条件，累计使用资金额度原则上不超过重点资金的90%；

5、竣工验收备案后，累计使用资金额度原则上不超过重点资金的95%；

6、办理不动产首次登记后，可申请拨付保底资金。

申请5、6两个节点拨款，需分别携带竣工验收备案证书和不动产权证书。

（二）预售资金进入监管账户，达到重点监管资金额度后，开发企业可以申请提取一般监管资金。

（三）首次拨款后，开发企业申请使用下一笔监管资金时，应提交上一次用款证明。

（四）监管部门在受理房地产开发企业用款申请后，自受理之日起3个工作日内完成审核。符合条件的，予以用款；不符合条件的，予以退回，并告知原由。

（五）监管银行依据监管部门出具的书面材料，将监管资金即时拨付给收款单位。

九、银行保函置换监管资金

鼓励商业银行向部分优质房企出具保函，置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。监管部门在收到银行保函后高效办理，及时释放相应额度的监管资金。

十、退款处理

预售双方达成退房协议并已办理合同备案撤销手续的，开发企业与购房人应同时向监管部门提交退款申请,申请解除退款部分的监管。监管部门核准后，应当在3个工作日内书面通知监管银行解除该部分资金的监管，监管银行即时办理，将监管资金转入购房人账户。

十一、解除监管

商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记后止。开发企业办理完毕项目不动产首次登记后，应即时申请解除监管。监管部门受理申请后3个工作日内完成审核。审核合格的，向开发企业出具《正阳县商品房预售款监管账户注销通知书》，开发企业持《注销通知书》到监管银行办理销户手续。

十二、违规处理

（一）开发企业违反相关法律法规、规章规定的，依照相关规定处罚，暂停项目商品房预售和《商品房买卖合同》网签备案，并记入开发企业信用档案，增加预售资金监管总额，造成严重后果的，依法追究责任。

（二）监管银行未按《监管协议》履行监管职责，未经监管部门核实同意，擅自拨付、挪用监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的，应承担相应的赔偿责任。监管部门按照规定暂停或终止其商品房预售资金监管业务，取消监管资格，不能继续作为监管银行，并通报相关部门按照有关规定予以处理，情节严重的，依法追究责任。

（三）建设项目的监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助开发企业违规使用监管资金的，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并依法追究责任。

（四）监管部门及其工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。

十三、实施时间

本办法自下发之日起施行，《正阳县人民政府关于印发正阳县商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》正政〔2018〕59号文件同时废止。